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    地产观察 房产评论师

    一个有态度的地产主编,从事房地产工作5余年,有着丰富的地产实操经验!

    • 房产评论师
      地产观察 点评 恒祥百悦城 2018-03-25 14:24
      恒祥百悦城位于金水区经七路与红专路交叉口路东;
      建面约47-76平米平层公寓在售,均价约16000元/平米,跃层公寓建面约43-60平米,优惠过价格是15000元//㎡,首付款大概在35万左右,项目不能首付分期,只能找第三方贷款(但是有利息),月供大概在4000元左右,虽然项目是签约了万达,但是也不至于这么高的购买成本呀,毕竟开发商运营能力是有限的,而且项目公寓的户型也不是方方正正,产品规划上确实太落后了,这么好的一个地块,确实有点可惜;
      据说项目是签约了红璞公寓,后期交房后,没有空租期,直接有红璞来运营出租,这真的验证了一句话呀,好销售的公寓一般都直接去化了,除非是位置很偏远,要么就是有硬伤的,比如该项目,户型上问题确实有问题,而且面积过大,不太符合现在的主流投资产品定位,项目预计是2019年7月份交房;
      不过现在租赁市场不如过去,因为城中村的拆迁的确加剧了租赁市场需求,但是那个空挡已经补回来了,区域内的部分项目已交房,一定程度上补充了租房空缺,随着后期区域内项目的大量集中交房,会形成供大于求的租赁情况,所以要站在发展的角度去考虑投资,还是要综合考虑后期区域商业储备量,考虑后期的发展市场租赁需求,这样才能有更精准的投资收益评估。
      (展开全部)
    • 房产评论师
      地产观察 点评 名门翠园 2018-03-25 13:18
      名门翠园位于金水区丰庆路三全路交汇处向西100米路北;
      此次推出包含2号楼(小面积平层),4号楼(复式),7号楼(平层+复式),项目为双地铁学区房;平层29—42㎡青奢公寓1.1万到1.3万,复式40—65㎡成品LOFT,1.4万到1.6万,5米层高绝版LOFT,买一层送一层,精装为3000元/㎡标准。
      最低5%首付,分4次付清;
      2018年12月付5%,
      2019年12月付5%,
      2020年6月付5%,
      2020年12月付30%
      这个项目真是前期咨询了好多年,当时项目规划下来,好心动,因为29平的公寓产品真的是很稀缺,加上项目位置属于城改项目的所在区域,有大量的居住人员需求,这个产品规划在几年前还是相对超前的,现在万科的公寓产品也是29㎡的低总价产品,去化特别好,现在公寓产品中这种小面积的产品也是异常稀缺的,大多是36㎡-50㎡之间的较多,因为项目所在区域属于城中村较为集中的区域,所以有大量的人员流动,看看当时美景麟起城19㎡产品开盘即去化的火爆可看出,这个大区域的大量需求市场,并且项目又首付分期政策,相对来说还是可以去考虑的;回归到本项目虽然名门在公寓产品上没有优势,不过价格方面确实有一定的优势的,综合下来,,还是值得去看看的,毕竟公寓产品最主要的还是地段和人流,附近规划的也有大量的商业体量,还是值得期待的。
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 德兴北尚 2018-03-25 12:54
      德兴北尚位于惠济区大河路与丰业街交叉口向北300米路西;
      目前在售为约35-66平米loft产品,6梯40多户,主力户型42平米,挑高4.8米,买一层送一层;项目为双气产品,单价为10000元/㎡,比如买个35㎡的loft,总价为35万左右,首付大概为17万左右,项目有首付分期,订房交6万元,剩余部分分1年还清,每个月还一部分,月供大概在2000元左右;项目交房时间为2019年6月份左右;
      项目所在区域目前还在发展阶段,生活配套各个方面还不完善,公共交通配套还需要时间来完善,而这个公寓产品属于40年产权,属于投资型产品,所以针对目前区域发展情况项目会有一定的空租率,公寓产品的投资还是尽量在城市三环内或三环沿线,城市人流量还是集中在城市中心的,或者是城市中心沿线,而且公寓产品的后期服务很重要,还是建议考虑品牌房企的;现在市场层出不穷的公寓产品,公寓可以说是近两年活跃在房地产市场了,当然这和政策有关系的,住宅产品的五限(主要是限购和限贷),让很多投资房地产客户的人群受了障碍,而这种公寓产品的不限购,不限贷,成了这群投资客户新的关注点,不过房地产市场已经不是以前那种投资暴利时代了,所以大家可以关注别的渠道,学会多渠道配置。
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 D+公寓(设计师工厂) 2018-03-24 12:40
      D+公寓(设计师工?。┪挥诳蒲Т蟮烙牒焖陕方换愦ο蚰?00米;
      目前在售的有26-58㎡的平层公寓产品,39-54㎡复式产品(层高为5.2米),项目销售均价在5600-5700元/㎡,目前项目工程已封顶,剩余一半房款分1年半付清,在付款方式上分1年半付清(订房付50%,半年后付20%,再半年付20%,交房前付10%);项目分2期交房,分别为2018年年底和2019年上半年;
      因为项目证件不全,不能走银行贷款,也不能首付分期,等于买房就要付50%的首付款大概在10万左右,总价在21万左右,算算这个账,这个项目的购房成本也不低呀,而且有相当大的购房安全隐患,加上因为是小开发商,在后期物业管理和服务上有很大的问题,如果管理不善,很可能后期的租住人员鱼龙混杂,非常影响居住的质量,所以这种项目后期没有太强的溢价能力,那么投资的收益率就有待考量,那些因为价格便宜就去买的客户一定要当心和谨慎;对于买过的客户建议后期可以和一些专业的公司合作,这样省去了免租期,也省去了和租客纠缠的功夫,因为区域内的空租公寓太多了,如正弘的,包括郑大辐射范围内的公园道和谦祥万和城,翰林项目等等,空租量特别大,面对和这些品牌公寓的竞争,项目明显占于弱势了,所以客户购房要冷静,不可抱着赚便宜的心态,因小失大!
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 升龙天汇广场 2018-03-24 12:00
      升龙天汇广场位于中原区农业路与嵩山路交叉口;
      目前在售的有loft产品(毛坯),面积约54-55㎡LOFT公寓在售,整体均价约为14000元/㎡,首付付款上首付分期政策,分1年(2019年交房前)付清,如果买54㎡的户型,首付款在37万左右,月供在4000元左右,商业贷款利率上浮40%,这个费用确实是不低的,分期方式是订房付首笔15%,二次交20% 交房前付第三笔15%(首付款付清);每次分期款大概付12万左右;
      对于这个价格买公寓产品确实不低,而且面积为54㎡,相当于住宅的标间面积了;不过同为3环内的产品保利心语,目前也有45㎡的住宅产品,而且为精装修产品,因为住宅产品可以落户,项目为学区房,对后期房子溢价有一定的帮助的;当然本项目的loft是买一层得二层的,那么如果是54㎡的产品,实用面积就是108㎡,活动空间相对更大一些,不过因为后期公寓产品交易税较高,所以不建议作为短线投资的产品,这种产品还是建议由一套住宅房子的客户,又没有购买名额,但是想要投资房产的客户群,这种产品后期可以自己做公司来用,也可以做目前比较火的民宿来投资,也可以做自己住的一个空间(但是是商水商电),居住密度相对较大;所以可以根据自己情况去考虑;毕竟3环内的地块是非常稀缺了,这种项目也是售后后期就越来越稀缺了,城市的活动主流区,还是在3环内的!
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 朗悦公园道1號 2018-03-20 23:11
      公园道一号位于高新区科学大道与石楠路交汇处;
      本周六预计加推28㎡的(毛坯)公寓,预计均价在9800元/㎡左右,首付2万(分期2年),月供在1400元左右,配套有万达影院,永辉超市等78万方主题商业,目前在认筹阶段,交4000元抵1万元,排号开盘可享受一个点优惠;
      说到公寓项目,高新区绝对可以称为较集中的一个区域,正弘高新数码港2000多套公寓的集中交房,公园道一号一期和即将交房二期公寓的交房,今年6月份集中放量也在2000套以上;现在在销售的2号楼公寓产品,预计是2020年交房;那时候市场饱和度更高,因为本来公寓就是投资属性的产品,说实话很担心后期的出租问题,住宅的限购和限贷,无形中膨胀了公寓市场,公寓产品集中放量,也拉高了大众对公寓价格的心理预期,从2016年下半年东区万科誉开盘1.6万价格清盘80%的成绩就可以看出公寓市场的走高,部分投资客的热衷;但是因为是公寓交易税过高,决定了这个必须是长期持有,所以还是要选个相对溢价空间大的片区,比如城市新区,或者大型商圈1公里内,或者大学城,这些会是支撑公寓租赁市场的一些硬性条件,大家可综合考虑!至于这个项目是否值得跟进购买,只能说冷静投资,综合收益!不过如果是实在资金紧缺,但是又着急有购买需求的群体,也可以根据自身情况去看看,公寓产品可以作为过渡性产品去配置,毕竟有了房子怎么都是自己的家,住着比较舒心。(展开全部)
    • 房产评论师
      地产观察 点评 保利心语 2018-03-20 17:45
      保利心语位于中原区中原路与华山路交叉口;
      目前在认筹的为2号楼房源,主力户型为46㎡/61㎡/94㎡的刚需产品,对于寸金寸图的城市2环,这样的户型确实很吸人眼球,而且这次推出的产品均为精装修产品,价格是参考之前的毛坯价格(1.5万元/㎡),认筹方式是在支付宝定存1万元(直到开盘后才可支配),售楼部看房的还是挺多的,我关注的是能否首付分期,因为是考虑投资的,置业顾问说现在46㎡的排号量比较大,一共推出有40余套,所首付分期的几率不大,我让算了正常首付的参考价:首付30%(首套),按照1.5万元/㎡的参考价来计算,首付在20万左右,因为是精装修,肯定高于这个首付比例,做参考吧;这个去投资,算算也不是太划算,不过对于自住的客户还是可以去看看,因为位置好,如果开盘单价在1.7万元/㎡左右,还是非常值得考虑的,毕竟四环的房子都卖到1.6万元/㎡左右了,所以对于刚需的客户可以好好把握;
      保利在项目的产品定位上还是下了功夫的,这些大型开发企业对市场变化和客户需求,都有超前的预期和规划,所以还是很值得感谢的,毕竟3环内,住宅性质的小面积房源真的很稀缺,虽然保利的物业确实很值得吐槽,但是怎么说也是央企,还是有一定的底线的;
      周边配套去过的都知道,项目对面就是中原万达,属于王府井百货和西元国际广场商业圈辐射范围,距离碧沙岗公园和五一公园都不是太远,门口就是数条公交站牌,可以说是就住在城市中心了;项目也是学区房,话不多说,刚需一族可以去看看!
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 龙湖锦艺城 2018-01-30 17:24
      项目位于新郑市南龙湖郑新快速路与双湖大道交汇处东北角;
      目前项目公寓产品在前期咨询阶段,预计2018年3月份开盘,说起项目不得不说项目的住宅呀,那是卖得一个火爆呀,所以把开发商的预期拉的高高的,甚至都准备把项目公寓的开盘价定在1万以上,呵呵,谁都觉得自己家孩子好呀,如果不是万科荣誉上周末公寓开盘带精装9000元/㎡均价,这个项目的公寓估计都不知道如何膨胀了,开发商自身有好产品是好的,但是总是认不清市场,搞不清定位那就是自身能力退化的开始,因为市场你都把握不好的时候,很难有好的成绩;现在无论是住宅还是公寓只要是好品牌,好地段价格都是不低的,再说龙湖本身是刚需外溢的一个片区,住宅的销售定位和公寓的定位肯定不能在一个基调上;
      再谈谈龙湖地产的进入,和朋友聊得时候,朋友表示龙湖的进入并没有加速区域销售的去化,也并没有带动大规模的涨价,市场还是和之前没有太大的变化,看来现在市场确实也是冷静下来了,毕竟现在随便买个房,月供都是5000元以上了,大家考虑更多的还是购房的性价比;
      回到项目本身,此次公寓开盘平层公寓预计价格在8500元/㎡左右(带装修),loft产品预计均价在9000元以上,整体面积段在33-60㎡,预计低首付12.5%,目前在认筹阶段,认筹一万抵五万,目前认筹有大概500多组;
      项目预计的售价确实不低,因为这个区域的人流量不足以支撑这么大流量的房子,我个人认为价格定的还是有些高,南龙湖本身的空租率现在就已经很高了,后期随着目前在售项目的集中放量交房,那么空置的比例会更高,所以对于买公寓投资的客户,还是建议选择位置好,三环内的,因为远郊片区的眼下看着是稍微便宜一点,但是后期处置起来很困难,1是租客难求,2是出售又交易税很高,3是物业费等费用等较高,这不是一种资源的优质投资,所以还望三思后行;
      (展开全部)
    • 房产评论师
      地产观察 点评 富田九鼎世家 2018-01-30 15:06
      项目位于经开区航海东路第五大街南150米;
      目前在售房源为9号楼楼王产品(剩3套),面积在220-230㎡,均价在2.1-2.3万元/㎡,为现房产品;还有18号在售,面积段为111-131平方的精装修产品,均价2.3-2.45万元/㎡;
      说到富田这个开发商,首先想到的是航海路中州大道的富田太阳城,这个项目不仅位置好,而且体量大,又有大体量的商业配套,也算是当时比较有代表性的项目了,但是品质嘛,很一般,刚需的水平,连保安都是大爷级别的;富田开发商振兴总部就是在这办公的,可见他们自身对这个项目的感情;
      回到项目本身,记得当时九鼎这个项目15年初时候就卖到了均价近1万,那时候北三环知名一点的楼盘也就卖到9000多,那时候经开区也是刚刚开始发展到有人知道一点点,有部分人认可的阶段,富田原本就是做刚需的感觉,一下子做一个项目卖这么贵,而且说用材都是进口的,说是指纹密码锁和门加一块都1万多,当时说实话都有点不是太相信,毕竟之前塑造的刚需形象太深入人心了;
      现在因为一个朋友在那,前几天去那看项目,去他们小区逛了逛,小区虽然不大,但是绿化确实是出彩了,整体的地灯和那种中式布局的灯,确实还是很有几分样子的,看着确实挺上档次的,想想当时9000多买的人真是赚了,据说当时他们营销总天天三天两头跑工地,监工项目(营销总说是做工程出身的),怪不得说是做工程出身的,项目确实是很让人舒服;
      那天就顺道去朋友家吃饭了,因为那天下雨了,我们在客厅里吃饭也没听到外边有啥动静,我当时就说你们这隔音真好,窗户也不透风,下着雨看着外边风呼呼的,也不见你房间透凉气,朋友就说这房子确实质量还可以,瞬间脑补我家放假透风的窗户,心里感觉就痛呀,但没办法呀,那时候整体市场都是这种质量,还没有所谓刚需改善的产品出现呀;这个也是要感谢时代的进步呀,产品越进步,越造福老百姓;
      好的房子真的是住进去了才知道,因为一个项目除了它的小区布景和规划,房子里面的用材和工程质量也是很重要的,这个是要跟你很久很久的,所以为富田的用心点个赞,有需要买那个片区的可以看看,现在在售的18号楼为精装产品,可以去看看;
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    • 房产评论师
      地产观察 点评 瀚海晴宇 2018-01-29 11:42
      瀚海晴宇位于郑东新区金水东路与东风渠交汇处西南角;
      不得不说瀚海这个开发商真的是个矛盾体呀,晴宇这个项目吧,这么前沿的设计,还大大大的大平层,泳池,花园什么的,这个概念也是引领整个郑州市场了,这算是一种光芒吧;
      近今年推出的项目,无论是住宅还是商业,都有很显著的外立面特征,可以说是区域很耀眼的设计风格;但是呢,说到项目开发周期呢,这个企业真的是够了,每个项目开始都是不断内购,不断内购,闲置个3年几载的都很正常;
      说这个项目吧,在售的那个87㎡的复式产品,均价在1万7,房源不多了,剩的不到10套了,听到的估计觉得捡着宝了,哈哈,千万别误会,这个房子是必须一次性付款的,见过开发商吸钱涨价的,第一次见这么明目张胆卖没预售证的房子的,问你是有多缺钱呢;置业顾问说可以投资,可以自住,说性价比都很高,置业顾问算了一下,87㎡的复式总价在147万左右,让我想起了,如果买海马167㎡,那光首付都要110万,确实呀,怪不得客户会心动;
      我问了问置业顾问如何保障我的权益,置业顾问说我们和开发商签的有协议,有70年房子的使用权,我说万一zf不承认怎么办,她说房子证件都是全的,都是合法的,只是缺了一个预售证,好吧,怎么说你都是对的,大家且买且珍惜吧,这么低于市场价的房子,你说说买着安心吗?这样的房子也卖得就剩几套了,我在想市场怎么了,开发商无论挖多大的坑,总有人乐于往里跳,无论怎样,受伤的貌似都是小老百姓呀;是呀,房子这么贵,大家也是想有个住的地方,大家又有什么错呢?郑州这收入水平,这贫富差距,圈出了一部分这样宁愿冒险也要买房的客户,这是时代的进步吗?
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