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    独孤九贱 房产评论师

    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 盛润运河城 2天前
      盛润运河城,是贾砦城改地块,总占地1300亩,总建筑面积450万方,由京广快速路分割为东西两大板块,京广路东侧为安置区,目前主体已经封顶;京广路西侧整体为商品房区域。

      首期地块位于大学南路与鼎盛大道交会处东北角,目前售楼部也在此处。

      一期占地73亩,总建筑面积21万方,容积率2.99,规划规划7栋高层、6栋洋房、1栋幼儿园。总户数1416户。

      高层面积区间88-127㎡,经过两轮内购以及售楼部正式开盘,除了其他零星房源,目前还剩余两栋高层未推,目前大概均价13000元/㎡,毛坯。

      相对于上一次内购精装11500元/㎡的价格来说,目前确实是偏高,不过对于内购褒贬不一,再加上之前盛润的资金及口碑问题,说不上占了多大便宜,毕竟内心惶惶不安的感觉只有亲身经历过得人才能体会。

      最近的宣传变成了盛润运河城玫瑰园,为啥叫玫瑰园? 因为与绿城合作,想借着玫瑰园的大名给自己贴金吧。

      去年12月1日,绿城与盛润签约合作,包括开封项目、荥阳橲岭小镇、海南项目以及盛润运河城。
      但是,据我所知,这个项目合作的只是绿城服务。 说白了就是绿城物业,产品早已定型,绿城又没有全面接手,只是增加了绿城物业,怎么就能叫玫瑰园呢?

      另外一个宣传强强联合的对象就是绿都。 绿都前一阵子拍下了配套的商业用地,也就是盛润运河城与大学南路之前的那部分综合体的其中一部分,不出意外的话将以公寓产品入市,而最为重要的商业配套何时能落地、具体是谁来操刀开发目前还不得而知,甚至有传绿都要接受后续的住宅用地,毕竟现在大部分的住宅地块盛润还未拿到。

      如果说以商业地块合作为引子,后续住宅继续让绿都跟进,个人以为还是比盛润靠谱多了。
      但是这块肥肉盛润愿意拱手相让吗? 具体内幕及后续发展我等吃瓜群众只能让时间来告诉我们答案了。
      (展开全部)
      盛润运河城盛润运河城盛润运河城盛润运河城
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 中能·荣府 2天前
      远洋中能荣府位于南港志洋路与生物科技二街交会处北300米。

      河南中能的地,18年下半年准备入市,最后搁浅,后来就和远洋合作了,规划还是之前的规划。

      项目总占地105亩,容积率约1.49,中式风格。首推地块为西地块,西地块占地51.7亩,绿化率31%,规划14栋住宅,共计332户。

      地块整体太高,平均高于地面2米,主要产品为合院、叠墅;
      地块东西两侧各规划5套合院,共计10套,建面约341㎡,地上四层设计,独门独户独院、双层地下室、独立庭院,客厅挑高设计,顶层送露台,实用面积约580㎡。

      叠墅所有户型均采用客厅挑高设计,分为三叠与四叠两种产品,其中四叠位于南侧前两排,共7层,1T2户,面积区间为108㎡-141㎡;三叠位于北侧,靠近梅河,共6层,电梯入户,面积区间为189㎡-256㎡。

      项目南侧紧邻郑州中医骨伤医院、小学用地;西北方向有第九初级中学;北侧是梅河,目前河水较少,后期应该会集中治理;距离南侧双鹤湖约900米;西侧雍州路地铁17号线在建(双鹤湖北站),直线距离约700米。

      南港几个地王项目,基本都是高低配,而且位置整体靠东,并不是很理想,永威望湖郡就相对更差了一些。

      相对来说,远洋中能荣府项目更纯粹,卖点也相当清晰:一线河景及滨河公园、超低密小区、纯改善稀缺产品。

      南港的关键还是距离,虽然生态环境及交通路网毫无槽点值得称赞,但就与北港的这20公里的距离就让人望而却步,更不敢想的是南港蔚来还有天量的土地供应。

      招商卖的不好,其他项目日子也难过,远洋中能荣府预计本月开盘,虽然单价看似不高,但整体销售肯定会比较困难,这也是未来一段时间南港所有项目都会遇到的困难。
      (展开全部)
      中能·荣府中能·荣府中能·荣府中能·荣府中能·荣府
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 奥伦达部落法兰原著 2019-07-17 11:00
      最近奥伦达部落五云山事件整的沸沸扬扬,连带着同是易置业旗下的南龙湖项目也坐立不安,前一阵子挤破门、跳窗抢房的龙泊小时代也出自居易,还有刚刚开盘不久的法兰半岛·原著,生怕影响自己的销售势头,一时唏嘘。

      法兰原著半岛南侧祥安路,北侧紧临林锦店水库,水库北侧为双湖大道,西侧七里河,东侧为居易国际城老社区。总共由 4 个地块组成,项目总占地约 196 亩,绿地率高达 54%,综合容积率仅 1.49。

      其他三个地块就一丢丢,仅一栋楼,估计也会等到后期才会启动。

      目前在售的就是占地最大的7 号地,占地约 170 亩(含沿河公园绿地),地上建筑面积约18.3 万平方,绿地率约 38%,容积率约 2.0左右。共 18 栋楼,2T2/2T3/2T4 都涵盖的有,面积区间为 89-130 ㎡,共 1596 户。

      均价9300元/㎡,这个价格只能说正常。账面上卖的好的原因大概是这样:

      1.地块大,容积率低,纯高层,面积区间合适。
      2.西侧呈现的七里河与水库资源,对购房者的打动尤其明显。
      3.重点:低首付、总价低、上分销。

      南龙湖的供应量实在太大,而且楼盘水平参差不齐,高的卖不动、中下的倒还通过价格优势与分销渠道卖的风生水起,这到底是什么样的世道?

      便宜才是硬道理。
      (展开全部)
      奥伦达部落法兰原著奥伦达部落法兰原著奥伦达部落法兰原著奥伦达部落法兰原著奥伦达部落法兰原著
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 和润林湖美景 2019-07-11 17:51
      和润·林湖美景,位于建设路与西三环交叉口向北 200 米。

      项目总占地近 100 亩,共分三期开发;一期占地 31 亩,建筑面积 11 万方, 规划 6 栋高层,其中住宅 987 户,已交房。交房一年办理不动产证成为目前给客户宣传的亮点,也确实值得点赞。

      二期占地 39 亩,紧邻一期东侧,建筑面积约 15 万方,涵盖高层住宅和社区商业,规划由 4 栋 31-33 层的高层和一栋 9 班制幼儿园围合而成,共有 1155 户(其中商品房 946 户,公租房 209 户),容积率为 4.28,绿化率 30%,二期在交付后会与一期合二为一成为一个社区。

      三期位于目前已交付及在建的一二期南侧,目前还未动工。

      目前在售是二期,3月30日、6月29日各开盘一次,公布的数据两次共推出466套,销售218套,去化率46.7%。

      不得不说,挺惨的。 特别是在“小阳春”的3/4月份,去化率远低于平均水平。 目前在郑州,如果没有低价、低首付等手段,出现这个去化率这也是小房企的大概率事件。

      不过,作为和润的首个楼盘,林湖美景一期的交付其实是超出预期的,包括业主。 在社区内部能感受到和润的相对用心程度,部分有学习永威的模样。

      比如:人行出入口是人脸识别、社区绿化郁郁葱葱、蒂森克虏伯电梯、路面防滑钉、大堂有儿童防撞梁……

      肯定会有人说吹,可这是我实地看后得到的结论。

      关于二期,优劣势都很明显。
      优:品质不错的精装修、一期景观设计打底、三环内地铁口……
      劣:社区小、容积率高、梯户比高、公租房商品房同楼栋、户型有点差、小开发商……

      盘就是这么个盘,价位相对目前呈现的一期与二期精装来说,算正常价位。
      对于西区地缘、特别是对于刚需客户,我认为还不错。
      (展开全部)
      和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 蓝光凤湖长岛国际社区 2019-07-11 16:47
      蓝光·雍锦王府,蓝光在平原新区的第二个项目,位于平原新区嘉陵江路与华山路交会处。

      总占地86亩,容积率1.93,绿化率35%。共分为两个地块开发,总共规划24栋楼,分别是3栋高层,21栋洋房,共798户。

      具体为1栋20层高层,1栋23层高层,1栋15层小高层、17栋9+1层洋房、4栋7+1层洋房组成。

      其中高层2梯4户,面积为:113㎡、133㎡、144㎡; 洋房1梯2户,面积为:132㎡、152㎡。

      毛坯交付,但宣传有基础内容为 刷墙、地暖、走好水电。 如果能够落实,对于市面上的毛坯还算可以。

      4个月前的3月16日,各中介在疯狂转发推荐这个项目,据称首开300多套房,直接清盘。

      价位高层7100左右,洋房7800左右,整体差价700元左右,洋房首层12500-13000,送地下室。

      亮明观点:中介疯狂转发推介的都是高佣金、渣渣项目,为什么有高佣金? 因为不好卖??!

      前几年,平原新区的客群70-80%都是郑州方向的客户,到19年的现在已经占比不到50%。

      前一段听某开发商老总说,平原新区呀,三条巨鲸都折腾不动了。蓝光、碧桂园、恒大都巧妇难为无米之炊,更何况其他?

      平原新区距郑州十几公里,距新乡市中心45公里,焦作市中心35公里。

      看着离郑州最近,而且平原新区早晚划归郑州的声音不绝于耳,但这牵扯的各方势力过于庞大,中牟、新郑、荥阳划区还未成形,哪能轮的上远在黄河对岸的平原新区?

      平原新区各开发商各楼盘难过是既定事实,购房投资在这里还是远离吧。
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      蓝光凤湖长岛国际社区蓝光凤湖长岛国际社区蓝光凤湖长岛国际社区蓝光凤湖长岛国际社区
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 美景美地麟洲(二期) 2019-06-17 17:54
      美景美地麟州,位于南三环与前程大道交会处。

      一期在东北角,已经交付。在周边特别显眼,一是因为附近没什么高层建筑,二是因为外立面的红色特别丑,所以识别力特别强。

      二期在东南角,是目前的在售产品。 占地面积约101亩,建筑面积约26万㎡,容积率3.85,绿化率25%,总共规划11栋楼,是区域内唯一的大型商业综合体,涵盖有成品双气产品、四星级酒店、成品公寓、高端办公、BLOCK街区等。

      项目主推产品为46-77㎡成品双气产品,户户有赠送面积,均为独立厨房设计,独立卫生间,干湿分离,阔景阳台,成品装修,围合式公园住区,地暖入户。

      ————————————————————————————————————
      公寓公寓又是公寓,实在想不明白美景收购这个商业地块到底用意何在?

      难道是当年滨河土拍火热,认为经开区要腾飞? 滨河地价那么高,同是经开的物流园区凭什么差?
      万科、金地、碧桂园都折了,绿都也是前途未卜,更何况还是纯公寓的美景美地麟州?

      现在的购房者已经不是三年前的那波人了,认知已经升级,在经开物流园区这里做公寓,注定是寸步难行。

      路是自己选的,地是自己买的。后悔,也只能往自己的肚子里咽。

      售楼部做的还是不错的,参观看看就行,可别动心思买。
      (展开全部)
      美景美地麟洲(二期)
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 金地滨河风华 2019-06-17 10:17
      金地滨河风华位于滨河的售楼部已正式开放。

      不得不说,售楼部包括景观示范区虽然不大,做的还是相当有味道的,现代与传统中式相得益彰,是目前金地在郑州区域做的最好的售楼部,与同区域的悦蓉园、电建相比也毫不逊色,值得一看。

      金地明白,地块狭长注定无法做大规模的景观,所以在景观上突出各楼栋之间的小景观带,也是不得已而为之,这种景观设计后期效果只能说一般般。

      洋房最低8层,1-2层复式,带地下室;顶层复式带露台,其余为平层,部分带露台。

      这是讨好的设计,和悦蓉园的洋房设计有点雷同,难道是借鉴了悦蓉园的成功设计+良好销售的经验?

      高层没有什么亮点,而且边户118㎡户型设计的也比较差,这在低容积率下可以说是失败的。

      高层精装标准也一般,和电建泷悦华庭建标对比也略差,与隔壁的青风公园二期有不少差距,这是明面儿上都能看得到的。

      郑州首个风华系的名号,金地在售级别最高的项目,价格我觉得可以参考电建的售价,高层精装修预计17500元/㎡左右,洋房毛坯22000元/㎡左右。

      滨河下半年货量很充足,有意向滨河的可以慢慢的精挑细选。
      (展开全部)
      金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 郑州孔雀城 2019-06-17 09:09
      没有最远,只有更偏。

      孔雀城公园海位于中华路与汇丰南路西南角, 是比郑州孔雀城更偏远的地块。

      总占地约179亩,总建筑面积约30.5万方,容积率2.0,绿化率约35%,车位比例约1:1,规划16栋高层、12栋洋房、一栋配套楼、两栋商业、一栋幼儿园。

      高层建筑面积89㎡三室两厅一卫、98㎡三室两厅两卫,另有少量60-85㎡户型;
      洋房建筑面积约115㎡四室两厅两位;

      项目指标没什么说的,但是再好的规划指标脱离城市资源也是白搭。
      对于吹破天的各种偏远新城,借用那英一句歌词: 你伤害了我 还一笑而过。

      公园海所在区域规划为新郑产业新城,产业新城是这样描述的:汇集高端产业与生活服务设施成为国际级人才聚集地,集合商业、办公、餐饮、娱乐、公寓为一体,多元形态复合开发,同时配备酒店、教育和会展功能,领跑新区产业发展。

      我信你个鬼,你个糟老头坏得很!

      不用想,公园??隙ɑ故亲呖兹赋堑囊还崧纷?,5-8家代理公司数百位初出茅庐的置业顾问、漫天小蜜蜂、6XXX起、首付2万起、送车位储藏室…… 等等这些信息轰炸。

      只可惜,很多购房者真的就被这些信息给诱惑,看看郑州孔雀城的开盘数据,简直亮瞎眼。

      然而,还有凭其他项目认购单即可领取夏凉被一条,这个营销手段也太没节操了。

      慎重慎重再慎重。
      (展开全部)
      郑州孔雀城郑州孔雀城郑州孔雀城
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 碧桂园象苑 2019-06-14 11:54
      碧桂园象府,准备开始对外销售了。

      先来看看象府的具体指标。项目位于平安大道与锦绣路西南角那一疙瘩。

      占地约70亩,总建筑面积约11万方,容积率2.5,绿化率大于30%。规划有5栋6-7层退台洋房,5栋13-18层小高层、3栋高层,1所6班制幼儿园,总规划户数599户。

      其中小高层为140㎡;高层为274㎡大平层;洋房为170-200㎡,精装交付。

      西侧那一疙瘩刘集01号安置区丝毫没有影响到这里的房价。

      隔壁的观象要怼到2.8万+,碧桂园高层能开多少钱?

      对不起,小高层已经没房了,大平层现在还未确定是否对外销售,只对外销售洋房,你没得选。

      是否似曾相识? 天琴湾选完象府选,同样的配方同样的味道。

      同志们,洗洗睡吧。
      (展开全部)
      碧桂园象苑碧桂园象苑
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 正商雅庭华府 2019-06-11 10:14
      正商雅庭华府,归航路与凌寒街交会处东200米路北。

      总占地81.5亩,总建筑面积约14万㎡;容积率2.69,绿地率35.09%,建筑密度24.33% 。

      共规划6栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋商业配套,共计17栋, 总户数1154户,其中高层772户,洋房382户;

      设置1206个机动车停车位,其中地面45个,地下机动车位1161个,车位配比1:1;地下非机动车停车位1870个。

      高层26层,2T4户连廊设计,面积区间93㎡-134㎡;洋房7/8层,1T2户,面积约135㎡。

      雅庭华府是18年8月31日与北侧的中建滨水苑一起拿的地,当时永威、金地、正商、中建、旭辉、路劲等多个房企参与竞拍,最后两块地均熔断成交,楼面价5100元/㎡。

      其实这两块地的位置真不算好,起码现在来看不好。

      离北港成熟区稍远、离地铁口有点远、正商南侧就是刚交房的安置区、又加上这么高的楼面价,确实有点让选择北港的人无从下手,因为没有一个非要买它的理由,没有特别突出的亮点。
      平庸才是最可怕的。

      但是另一方面来讲,2.7容积率,虽是高低配,但楼栋排布还不错,整体社区的采光没有问题。 洋房在北港也算得上稀少,正商这两年的品质提升也都看在眼里,建标也不低,该有的常规配置都有。
      东侧是贯穿港区南北滨河西路,目前正在施工中,设有12处下穿隧道也证明了此路的重要性;南水北调运河;再往东就是以后可能高大上的领事馆区(虽说现在偌大的土地只有三处安置房在建,但前景应该还是不错的,毕竟整体规划已经出来了。)……

      另外最关键的点是,目前港区置业的群体中,除去投资客,90%基本都刚需,对价位及面积大小的敏感度是很高的。 最小93㎡已经稍大,更别说125/134㎡的更是难以接受。

      5100元/㎡的楼面价,目前释放价格10500元/㎡,算是良心价了。

      但是,港区的供应量实在太大,正商雅庭华府的设计与定位与目前港区市场是不匹配的。

      可以预见,去化一定是艰难的。
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      正商雅庭华府正商雅庭华府正商雅庭华府正商雅庭华府
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