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    • 房产评论师
      小顽童 点评 星联御象湖 2019-06-27 16:29
      在星联御象湖即将售完之际,星联芒果集团在白沙第三个项目星联岚溪府缓缓袭来。

      项目位于??蟮烙胫猩铰方徊婵谀?00米,星联御象湖北侧。

      地块总占地约69.5亩,占地面积46296㎡,总建筑面积191856㎡,容积率2.99。
      整个小区包含9栋22-26层高层和一栋幼儿园,纯高层,两梯四户设计。

      本想着在土地日益稀缺的雁鸣路片区,星联会把这个盘打造成纯改善定位。结果只是对御象湖的简单升级版。

      楼盘整体风格为现代主义风格,比之前星联湾和御象湖有很大提升?;兔婊?5㎡、100㎡、105㎡、110㎡、125㎡、127㎡、135㎡、155㎡、165㎡等多个面积。其中100㎡及以下面积段占到总户数三分之一,135㎡及以下户型占到总户数百分之九十。

      小户型占比较大,也是因为御象湖小户型卖的好。目前,御象湖尾盘所剩房源也是多以大户型为主。

      项目总户数1104户,这个体量在供应量不足的白沙片区应该是不愁卖。预计售价14000左右,比现在的项目价格略高一点。如果周边蓝城诚园坐实17000一平的价格,星联估计高兴坏了??晌酵蚴戮惚?,只欠东风。
      (展开全部)
      星联御象湖星联御象湖星联御象湖星联御象湖星联御象湖
    • 房产评论师
      小顽童 点评 招商·公园与湖 2019-06-26 17:46
      自南港土拍价格高企后,招商公园与湖第一个试水,率先开盘。

      首次开盘推出一栋小高层的96套房源,按照开发商提供的数据,也就去化65套。很明显,市场接受度一般。

      项目总占地约104亩,总建筑面积约15万方,分两期开发。首期容积率1.99,规划4栋18层小高层、9栋洋房,总户数538户,精装修交付。二期容积率2.49,总户数680户。地块北侧是恒大电动车圈的十几块地,南侧是双鹤湖公园东区。周边河流及公园较多,环境很好。只不过没有生活配套可言,人烟罕至。

      周边除了销售多年的绿地香湖湾、和昌盛世城邦、瀚海航城三个项目,还有已经入市的建业云镜、永威望湖郡、远洋中能荣府,后期还有赞丰、航城、招商后期地块几个项目待入市。

      虽然项目很多,但无奈南港实在太大且空旷。除几个大的集中安置区外,还有住宅用地上百块,后期供应量实在太大。

      南港10000+的价格,虽没有南阳房价那么疯狂,但也不容小觑。据说,永威望湖郡要开到12000以上。南港的房子,有一个共同点,就是接近一半的房子都是被许昌、周口的地市购房者买入。

      招商在郑州口碑一般,主要是第一个交房项目招商天地华府交房就遇上业主维权事件,后续项目招商公园1872、新郑招商轩辕华府、招商公园与湖产品定位还算可以,应该会有一定挽回。
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    • 房产评论师
      小顽童 点评 郑州孔雀城公园海 2019-06-19 16:06
      先有7892元/㎡起的郑州孔雀城打下价格战,后有6888元/㎡一平起的孔雀城公园海抢滩郑南。从南龙湖路过之处,皆是其铺天盖地的宣传。地铁站的各个出口,也都有安排小喇叭呼喊。

      项目位于中华路与汇丰路交叉口西南角,早在2017年,华夏幸福就在中华路周边布下围挡。

      周边规划有面积约15万方的中央公园,还有体育公园、创新公园、科技公园等多个小组团,故定名为“公园?!?,其实都是虚头吧脑的东西。

      地块总占地约179亩,规划16栋高层、12栋洋房、一栋配套楼、两栋商业、一栋幼儿园。 项目容积率不超2.0,这点很是不错。比同区域的美盛中华城2.5容积率要低一些。赶在中华城开盘前释放低价及首付5万订房政策,难免让人感觉别有用心哈。

      高层主力户型为建筑面积约89-98㎡三房,洋房主力户型为建筑面积约110-115㎡三房和四房。定位很清晰,不管是高层还是洋房,都是针对刚需客群。

      单从价格来说,我认为问题不大。在东区上班的话,走绕城高速从东三环南站下来,大概也就30分钟时间。但对房子品质千万不要有任何希冀,房子只会符合其最初的原始属性——居住,其他的与你无关。
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      郑州孔雀城公园海郑州孔雀城公园海郑州孔雀城公园海
    • 房产评论师
      小顽童 点评 泰禾大城小院 2019-06-19 15:33
      春节后的15天20亿,45天30亿,截止五月底销售56亿,北京泰禾金府大院以此成绩成为1-5月中国单项目销售冠军。该项目位于丰台南四环新宫地铁站南800米,是华侨城、华润、招商联合体在2015年以总价83亿元拿下的地王,华侨城后将股权转让给泰禾。

      之所以卖的好,一方面是受限价影响,另一方面是产品吸引人。之前的泰禾丽春湖院子、泰禾北京院子、泰禾昌平拾景园也都是北京销冠楼盘。

      虽然泰禾进入郑州之路命运多舛,但其产品力不可否认。从最早的金尊府、中州院子再到现在的大城小院,每次参看泰禾的产品都是一种享受。

      大城小院是泰禾继上海、杭州之后在全国打造的第三个大城小院,首期A地块,距离方顶湖较近。规划的是泰禾最拿手的产品——新中式院落别墅。产权面积180-280平不等,送60平左右的前庭+后院,最大的赠送可达200多平。

      售楼部前的山谷,计划投资大几千万,打造成深谷公园。公园总占地七万余平,东侧公园一期2.4万方已基本施工完毕,西侧二期的4.8万方已设计完成,即将施工。未来公园仍将保留原始地貌和原生树种,规划1.5公里环谷越野步道、3.5公里绕园登山步道、儿童游乐区、星空露营区、山顶眺望台、林中木屋等。

      这块地也是合作开发,中间经过不少扯皮事件。去年泰禾方面想要走流程,都需要去上街合作方那里盖章。据说这个项目前期是肖浩然牵头运作,促成的合作,后期自然也需要其协助。但毕竟经过金尊府一役,自然不会顺畅。

      目前释放价格比周边同类产品要高,蓄客也是严重不足。这种产品如果放在绿博,甚至雁鸣湖片区,价格合理的情况下一定会大卖。毕竟郑州改善群体还是集中在东区,距离五云山片区过去偏远。

      五云山片区从最早的奥伦达部落一个项目坚持运营十余载,到现在的万科三度湖山、正商十里香山、泰禾大城小院等多个项目竞相进入,也是越来越热闹。但这里只适合养老度假,其他任何都不要过多考虑。
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      泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾大城小院
    • 房产评论师
      小顽童 点评 碧桂园翡翠湾 2019-06-18 17:35
      上周末,碧桂园翡翠湾二期交房,跟随朋友一同前往收房。

      考虑到天气炎热,开发商选择在地下车库办理交房手续。简单说下一些看法:
      1.整体还算不错,这个不错是指在碧桂园的交房标准里面,跟其他开发商的项目还是有一定差距。
      2.交房当天并没有看见规模性的维权事件,与当前“交房必维权”的常态有点不搭。
      3.小区大门简陋,南北大门看上去都像小门,也是其一贯风格,不如恒大唬人。
      4.绿化呈现效果一般,虽然做出了层次化,但树种都很廉价,细节也不到位。
      5.高层和洋房大堂呈现效果还算不错,比预想的好。
      6.儿童及老人活动区域器材较应付。
      7.社区跑道为沥青刷红漆,不能忍!
      8.部分户型有入户前厅面积赠送。
      9.室内装修风格过时,要求高的业主估计要拆掉重装。
      10.很多装修细节都不到位,比如:木地板翘动、天花板掉皮、窗户五金件缺失、阴阳角损坏、门框缝隙过大等多个问题。

      不过,安排的陪验房人员态度还算不错,提出来的问题都一一答应整改到位。

      目前,项目主力在售采用SSGF工艺的的碧桂园峯景。碧桂园翡翠湾二期还有现房在售,270平大平层精装修均价13000左右。一期还有几套别墅在售,高层已经有一部分业主入住,封阳台的户数不少。

      这房子值不值得买?都卖成现房还没卖完,能好到哪里去?

      遥想2017年,金碧万刚拍完地时候,一度高潮要把房价干到13000+

      现在,纷纷刀枪相见,赤膊上场,打起价格战。

      金地名悦原来均价11400,现在有不到10000房源在售。端午节卖了10几套房子,在片区算是取得不错战绩。

      碧桂园峯原来均价11600,现在有不到10000房源在售。卖了1年多时间,还有一半房源。

      万科溪望的团队曾经一度准备撤场,首次开盘价13500,精装修,卖了几十套房子。目前在售高层也就1万出头,比另两个项目要高些,毕竟容积率低,当初拿地价也高。

      当前的售价应该是要赔钱的,但没办法,房地产本身就是门生意。不是所有时候,都应该遵循“面粉价格决定面包价值”理论。一声叹息送给三位...
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      碧桂园翡翠湾碧桂园翡翠湾
    • 房产评论师
      小顽童 点评 盛悦府 2019-06-17 18:04
      盛悦府由富力、建业、易居三家联合开发,也就是富力建业五龙新城的三期地块。

      之所以更名,并对五龙新城避之不提,无非是名声太差。五龙新城作为富力在郑州的第一个交房项目,呈现效果确实够差,一度遭受重大维权,实在是拿不出手。

      更名,就可以变相脱离干扰。定位府系,告诉购房者比城系要高端,所以我们卖的贵也是理所应当。

      项目位于五龙口南路与化肥西路交会处,总占地约52.5亩,包含6栋高层和一所幼儿园。小区容积率4.62,规划户数1342户,整体采用的是新古典建筑风格。

      项目所处位置在高新区,距离惠济区和金水区也都很近。项目最近的商业配套是华强城市广场,已经开业运营。教育资源也很薄弱,规划的郑州市科创学校,由郑州建业高新置业有限公司代建,包含小学部和初中部,其中小学位于电厂路东,希望路南,化肥西路以西;初中位于化肥西路以东、希望路以南、化肥东路以西。

      在交通方面,规划有地铁8/9号线,距离站点也不算远。

      产品户型以89-142平米为主,包含89㎡三室两厅一卫 、108㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫。其中也就108㎡三开间朝南,南北通透,户型相对设计合理。装修标准还算不错,包含有新风、地暖、2.3m高的统一定制门、方太水槽洗碗机等等。

      目前还没开盘,预估均价15500元/平。不得不说的是,其嫡系兄长在售价14000元/平?;桓霾废?,每平就涨价1500,这波操作也是666...
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      盛悦府
    • 房产评论师
      小顽童 点评 建业新筑 2019-06-17 10:00
      建业·新筑小高层在售价13000元/平,叠墅16500-29000元/平,比首次开盘价有所上涨。

      项目共四个地块,总占地约452亩。项目一期占地159亩,容积率1.6,包含24栋6层叠拼以及11层小高层。小高层面积包含140平和170平两种户型,叠拼面积包含190平和230平两种户型。

      项目主打叠墅产品,外立面采用波浪型线条+金属铝板+大面积玻璃幕墙设计,上中下三叠产品,实现了每户都有院子和独立电梯。下叠产品赠送南向花园和地下室,中叠赠送北向花园和地下室,上叠送屋顶花园。

      赠送花园,其实只是把原有属于公共空间的绿化划分给私人单独使用而已。这也是目前开发商喜欢规划叠墅的原因。传统的花园洋房只能把一楼的院子卖出溢价,并且还可能遭受维权。现在我把院子都卖给你们,每家都还乐呵呵,何乐而不为。

      个人感觉,其叠墅的亮点就是外形和7.9m的宽厅设计。目前,已经有一栋楼的外立面呈现出来。说实话看到之后很是失望,没有任何惊艳。而宽厅设计,相对很多200平左右叠墅呈现出来的空间使用感,要优秀很多。

      建业今年在绿博的销售目标压力蛮大的,也可以说整个郑州区域都寄希望于新筑和橙园两个项目中。但目前的价格,已然不低。

      新筑在绿博片区的位置很一般,前着村,后着店。项目东侧“只有河南”主题乐园的员工宿舍已经开建,项目南侧的海昌极地海洋公园还没什么动静,只有几栋楼和挖沟渠等进展,附近的安置房社区部分已经封顶。

      最近,康桥香溪郡的维权应该给其和普罗理想国带来一定机会。毕竟,这在曾经也是强有力的竞争对手。希望,建业坚守初衷,让业主住上好房子。
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      建业新筑
    • 房产评论师
      小顽童 点评 谦祥福晟兴隆城 2019-06-11 10:42
      项目目前主要在售一期、二期的大户型产品,也就是C、D地块。小户型所剩不多,大户型还有400套左右,销售艰难,这也是刚需盘都会遇到的问题。

      谦祥、福晟两个公司合作开发,从名字也能看出来是谦祥主导,而钱隆城为福晟主导开发,均出自闵系。一个臭名远扬的升龙不仅把自己品牌搞臭,还让整个闵系地产沾上腥味。以致于旭辉、融侨等公司来郑时,一般不会强调自己出自闵系。

      其实,闵系并没有那么差,并且也都能打造出来好产品。包括泰禾、阳光城、融信、正荣、锦艺等公司,都有拿得出手的产品线。

      整个项目总占地286亩,总建面103万方,包含住宅、安置房、幼儿园、小学、中学、公园等。主打的卖点就是地铁3号线和北师大中国教育创新研究院支持的惠济区创新实验小学及惠济区创新实验中学。

      学校名头还行,但具体落地效果如何,我们不得而知。毕竟现在打着名校教育集团的旗号出来圈钱的不在少数。至于南阳路的兴隆铺站,宣传的800米距离,但大部分房源都得需要1公里以上。

      周边除了昌建誉峰、中储花园等二手房小区外,就是一些厂房、建材摸板市场。再加上京广快速路和火车线站,环境着实一般。

      周边楼盘有旭瑞和昌花漾里、绿地璀璨天城、台隆合园等,还真没有一个能拿的出手。除了之前售完的华润悦玺、中海锦城,也就富力建业五龙新城还能拿来竞争一下。

      项目户型区间从66㎡——143㎡不等,包含两房、三房、四房,主力户型为88平小三房。说实话,户型都很一般,梯户比也都是2T5/2T6。

      最开始关注这个项目时候是2016年初,当时对外报价9000左右。结果由于证件等各种问题,推迟到2017年底才开盘,均价14000一平??坦复?,卖的还都不错,当然离不开分销的力量。目前还在执行首付分期政策,首付两万即可,刚需客的最爱。

      至于楼盘品质,不要希冀太多,一分价钱一份货。之前在高新区开发的万和城经历维权,这个应该也避免不了,维权常态化。兴隆铺村安置房已经交房,据村民反映,品质还不错,让人小小安心一把。
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      谦祥福晟兴隆城
    • 房产评论师
      小顽童 点评 雅居乐天域 2019-06-06 17:33
      雅居乐天域走走停停,终于决定在六月中旬开盘,高层均价10500元/平。

      遥想2018年1月22日,南龙湖5块地采用不限价的形式竞拍,吸引万科、碧桂园、保利、建业、康桥等多家房企参与厮杀。最终由正商以总价28亿摘得三块,龙湖、雅居乐各一块。

      雅居乐这块折合地价1503.29万元/亩,楼面价7516元/平方米,南龙湖地王。随后正商、龙湖传出要卖1.2-1.3W,雅居乐要卖1.4W。南龙湖周边项目也纷纷上调价格,进而传导至管南、二七新区内的项目。

      时间过去一年半,我们也看到了,龙湖天宸原著以不到1万的价格首开,正商兰庭华府精装变毛坯,周边项目也没涨上来。唯一的效果,就是间接夯实管南价格,使其稳稳站上1.4W+的阶梯。

      项目由9栋31-34高层及5栋6-7层洋房组成,总户数1250户。高层包含105/115/125/138四个面积段户型,洋房包含135/165两个面积段户型。主打景观优势,定位改善。

      虽然不是很改善,但这在南龙湖也是很难让人接受,面积段太大!不止南龙湖,整个南边,包含管南、二七新区,沾到改善,注定难卖,最终还是八九十平户型最走俏。

      项目整体其实还行,没有明显优点,也没有明显缺点。就是拿地成本高,售价上不去,产品也注定不会有什么亮点。

      雅居乐郑州公司这几个项目,除了绿博春森湖畔一顿操作猛如虎,率先清盘走人。其他几个项目或多或少都是存在问题,战略定位也不行。貌似是因为郑州公司属于西安方管,进而就导致指挥不当。相比万科、融创等房企,那战略定位是相当清晰,一直都是攻城掠地。这应该也是雅居乐从TOP10流落到TOP30,融创进至TOP5的原因之一吧。
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      雅居乐天域
    • 房产评论师
      小顽童 点评 华瑞紫银华庭 2019-06-03 16:00
      华瑞地产,成立于1999年。早期主要开发经适房项目,先后开发颍河花园、华瑞紫光苑、华瑞紫玉苑、华瑞紫桂苑、华瑞紫薇苑、华瑞逸品紫晶等项目。

      在郑州本土开发商中,实力并不强,拿出手的也就是西区华瑞紫韵城。凭借地铁1号线的开通以及常西湖的红利,从2016年的8000一平一路上涨至13500一平。

      实地看过紫韵城项目,品质一般,只能说凑合。但华瑞开发的孙庄北院安置房在郑州与永威十七里河安置房、锦艺杲村安置房齐名,一度被开发商拿出来做宣传使用。

      紫银华庭这块地是华瑞在2015年拿的,如果放在16/17年入市,应该也能卖个好价钱,高新区在上波行情中也是真的猛,媲美滨河一样的存在。

      地块很小,只有27亩,还是商住混合,包含2栋住宅,2栋公寓。住宅包含93㎡、113㎡、124㎡三个户型,3T5户设计。公寓户型面积段为27-35m2,都是小户型。

      前期主要推售住宅,预计下个月开盘。其93 ㎡户型,三开间朝南,比113/124的边户更有优势。但通透性会受影响。虽说是分离式核心筒设计,但在实际生活中的通风散热效果还是会受影响。

      后期交房后,公寓与住宅部分是相对独立,公寓住户只能从前面进去,不能从小区里面出入。这1050套公寓应该不太好卖,西区公寓供应量一直也很大,除非价格方面有优势。

      这个项目最大优势就是1/8号线双地铁,距离郑州大学站500米左右,标准地铁盘。周边学校资源也很好,艾瑞德国际学校,郑州中学附属小学,郑大实验小学,郑州中学、郑州朗惠外国语中学等等,但和他关系不大。

      目前,片区在售楼盘金科城三期均价15800(精装)、恒大城均价15500(精装)、福晟谦祥钱隆城均价15000。在楼盘综合素质方面,紫银华庭也是不如这些。个人认为,售价应该在14000左右。
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      华瑞紫银华庭华瑞紫银华庭
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