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    海天 房产评论师

    • 房产评论师
      海天 点评 龙湖·景粼玖序 2019-11-15 20:41
      看到龙湖的营销人员在商场发放的购房意向问卷,高层每平米15500元起步,洋房每平米21000元起步。虽然这还是意向阶段的统计,不是最终的开盘价格,也能看出来这个盘的定价意向。这个价格显然是参考了周边朗悦公园府的价格。龙湖地产相比朗悦更有品牌、物业管理方面的优势,因此龙湖自然有信心比公园府卖的更好。至于人们都很关心的可以出租的房子和商品房是否隔离,营销人员也是回答的会隔离。
      就区位来看,龙湖这个项目位于高新区相对比较成熟的区域,项目周边有地铁一号线和规划的地铁8号线,也有已经交房入住的升龙又一城小区、祝福红城小区、睿智禧园小区等。当然这些都是刚需小区,而且周边也有大学科技园、电子商务产业园和企业加速器这些产业园项目。这当然会有很好的生活氛围,不过也有周边电动车比较多的烦恼。
      随着高新老城这边的新房项目逐渐变少,这也给了龙湖地产开盘的信心。就高新老城区来看,龙湖景粼玖序和正弘青云筑会是一个比较大的竞争。
      不过作为一个房源本来就不多的项目,龙湖景粼玖序的开盘时间还不确定,当然现在的大环境是不太好,人们的观望情绪浓厚,对于开盘定价也是一个考验。
      每个项目都是有优点有缺点,关键看怎么定价,如果高于周边项目的价格,人们自然会考虑为龙湖这个品牌支付溢价是否值得。
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    • 房产评论师
      海天 点评 中海万锦熙岸 2019-11-10 11:06
      郑政出(2016)149号地块位于创新大道东、河阳路北,土地面积75987.55㎡,折合113.99亩,土地用途为城镇用地,容积率>1.1、<2.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,起始价为34552万元,出让年限70年。最终被中国中建地产有限公司以34552万元收入囊中,折合地价303.14万元/亩,折合楼面价1819元每平米。这就是后来的中海万锦熙岸项目。项目规划有高层、洋房产品,主力在售产品为高层89-121㎡,据克而瑞信息显示项目2019年三季度集中备案,成交金额24.34亿元,成交面积20.56万㎡,夺得郑州主城区住宅项目销量榜金额、面积榜头名,处于遥遥领先地位。
      拿地价格3亿多,中海万锦熙岸三季度就集中备案了24.34亿,差价20多亿,即使除去建筑成本应该也是赚的盆满钵满了。当然中建作为双湖科技城的一级整理的开发商具体和zf怎么合作开发是另一回事。
      这个项目中海、中建的合作可以说是典范。
      首先是拿地比较早,价格低。楼面价1800多,正商、金辉、美的的地王价格楼面价在5200多,拿地的成本已经快速上涨。
      其次是产品方面。中海万锦熙岸主打洋房,这与双湖科技城其他其他开发商以高层为主相比更有优势。金辉、美的、正商则显得有些困难了,年初拿的地,下半年这三个项目集中入市,竞争激烈,价格也卖不上去,而中海万锦熙岸签约的房子已经集中备案了。
      虽然下半年楼市已经有点凉了,但中海万锦熙岸已经没什么压力了。而且这20多亿会为中海在郑州的业绩增添不少色彩。
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      中海万锦熙岸中海万锦熙岸
    • 房产评论师
      海天 点评 正弘·青云筑 2019-11-09 21:48
      正弘前些天举办了正弘汇和正弘青云筑的发布会。
      不得不说正弘汇的位置要比高新万达的位置要好些。以前只有科学大道丹尼斯的时候,生意很红火,因为这是高新区的第一个大卖场。后来正弘这边开了一个瑞达路丹尼斯,距离科学大道丹尼斯很近,但瑞达路丹尼斯因为位置更好些,科学大道丹尼斯的生意不好做了,现在即使是周末,也很少有人在逛了。
      自从万达广场开始合作开发以后,似乎不再有那么大的光环了。中原万达、二七万达依旧是生意兴隆,但是惠济万达就没那么好做了。首先是选址上,惠济万达周边小区的入住还不多,惠济万达还不能成为惠济区的商业中心,再加上万科广场的竞争,北大学城的学生真是要舍近求远才能去惠济万达消费了。高新万达与惠济万达面临同样的问题,高新万达周边小区不多,而且面临正弘汇的卡位,以后开业后的经营也会有不小压力。
      当然商场经营还是会错位发展的,如果像科学大道丹尼斯和瑞达路丹尼斯超市一样卖的东西一样,那人们也不会舍近求远去科学大道丹尼斯。万达广场标配的商店有优衣库、万达影城等等。正弘汇预计将引进首家情感寄托体验式书店、体量最大儿童畅游欢乐场、首家乐高趣味活动中心、首家室内萌宠科普教育基地、首家青少年极限运动中心、首家室内真枪实弹射击体验场、首家室内马场&马术教育基地。
      大家也都很期待高新万达和正弘汇开业给高新区人们带来更多惊喜。
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    • 房产评论师
      海天 点评 东原阅城 2019-11-02 21:50
      对于高新区的居民来说,改善交通状况真是太难了,几条联通其他区域的道路都是进展缓慢。10月26日,郑州北三环彩虹桥在服役近25年后正式封闭。这给经常走北三环彩虹桥的人们带来不少麻烦。本来通往高新区的道路就不多,这下交通更加拥堵了。
      道路交通一直是高新区的劣势,东风路西延还没动静,长椿路向南和中原区的连接也没有什么动静,只有三全路西延已经在施工了。
      从2017年开始,三全路西延工程已经陆续分段施工,计划工期为一至两年,但两年多过去了,该工程建设缓慢,还有很多工段没有施工。从东原阅城附近就能看出来三全路已经在修。但从新闻报道上看,三全路西延项目分两期,其中西三环北延至京广快速路部分为一期工程,江山路至京广快速路部分为二期工程,其中一期工程穿过铁路编组站,铁路代建段是个重点,二期也包含了跨贾鲁河部分和四号线施工场地占用部分,也都是重头戏。明年6月才会有贾鲁河跨河大桥的主体建设,三全路西延建成通车需要更久 。
      三全路西延的建设对于东原阅城和恒大城这两个楼盘来说也是很重要的,以前东原阅城的项目所在地以前的欢河村还是很荒凉的。17年,西三环北延线建成通车,然后这边又有了连霍高速西三环北站,如果三全路西延线建成,恒大城和东原阅城附近也是一个大的十字路口,也是一个交通要道,这对于两个楼盘很重要,对于高新区来说也很重要。
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    • 房产评论师
      海天 点评 万科世曦 2019-10-26 09:51
      第二届郑州万科业主晚会暨朴里节闭幕式即将于11月3日在郑州奥林匹克体育中心体育馆盛大启幕。
      这是奥体中心体育馆运动会后首次开放使用,也是奥体中心赛后运营管理的开始。
      去年万科业主中秋晚会是在省体育场举办。当时也有很多新闻报道,18年9月21日晚,历时约30个日夜、720余小时的精心筹备,“美好筑万家 天涯共此时”郑州万科中秋业主联欢晚会于河南省体育场盛大启幕,4000余位业主欢聚一堂,
      晚会是郑州万科业主明星的舞台,两个半小时,三大篇章,百余名万科业主载歌载舞,用心表演。
      这也是万科在郑州的一个很好的宣传机会,毕竟业主都是已经买了房的人,善待业主确实是很讨人喜欢的。当然万科进入郑州这几年,发展也是很迅猛的。从克而瑞的信息显示,郑州万科的销售额已经达到133亿多,与第一名碧桂园和第二名正商已经相差不大了。反观一些其他的开发商,无法保证按时交房,还粗暴对待业主,确实是一种反差。维权的事件当中也有很多本地开发商,郑州作为本地开发商的大本营,反而让人觉得蛮横无理,这给了外来开发商机会,也是没办法。
      赚业主的钱,还让业主难受,这也是买了房的人的痛点。毕竟买房是一件大事,经历过千挑万选,经过诸多比对,签下合同交了钱,也是一种对开发商的信任,更有对未来美好生活的期盼。
      因此,善待业主应该不是一件难事,丢了口碑就是大事了。
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    • 房产评论师
      海天 点评 朗悦公园府 2019-10-02 21:42
      龙湖·景粼玖序,龙湖进入郑州高新区的地王项目,也是龙湖进入郑州主城区的首个项目,此前在南龙湖有天宸原著项目,而这次龙湖景粼玖序是以洋房为主的低密社区。
      龙湖地产1993年创建于重庆,发展于全国,业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓四大主航道业务,并试水养老、产城等创新领域。2018年该集团营业额逾1100亿元,也是房企销售额前十的成员。
      在高新区,龙湖地产、金科、东原都是起家于重庆,都是渝派房企的代表,福晟、谦祥、朗悦都有闽系背景,万科、碧桂园、恒大、美的、富力都是来自广东,正弘、建业、正商、康桥来自本土,华润、中海、保利则是央企,各路房企已经基本聚齐,也算是各有各的特色。
      龙湖的项目以洋房为主还是很出人意外的,毕竟这是个地王项目,今年6月,北京龙湖置业有限公司以130460万元摘得郑政高出〔2019〕7号地,折合楼面价6199元/㎡,可是项目还需配建租赁用房7.2万㎡。
      项目周边有朗悦公园府、升龙又一城、祝福红城这几个城改项目,距离郑州大学和地铁1号线也不远。至此,高新老城区的项目有两个改善项目正弘青云筑和龙湖景粼玖序,两个刚需项目福晟谦祥钱隆城和朗悦公园府。目前距离龙湖景粼玖序比较近的公园府高层毛坯房价在15000左右,预计龙湖地产的这个项目的洋房也要在17000以上了。
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    • 房产评论师
      海天 点评 朗悦公园道1號 2019-09-22 12:39
      公园道一号的住宅开发得益于开发商开发的公园茂商业、引进的外国语学校、以及距离地铁一号线比较近的距离。地铁、商业加学校成了公园道一号的优势。因为朗悦作为一个成立不久的房地产开发商能迅速崛起也很大程度得益于公园茂商业的开发。公园茂建设的也是很有特点。
      1.超大广场。公园茂附近有高新区中心广场,也是经常举办各种活动的地方,平时则是有很多健身的人。除此之外,潮流茂前面更是有很大的广场,方便人们出门散步。一年一度的天健湖女子马拉松比赛终点就设在公园茂附近的中心广场。
      2.大体量公寓。公园茂包含潮流茂、儿童茂、家庭茂,三个商业广场上面都有公寓。
      3.商业品类齐全。永辉Bravo精品生活超市、世嘉美式健身、糖果KTV、巴奴毛肚火锅、食肆花街、海底捞、星巴克等等。巴奴火锅和星巴克都是在高新区的首次开业,整体来说公园茂引进的餐饮品牌还算可以,茶饮、牛排、火锅等等还是很齐全的。不过服饰潮流方面还有点欠缺,其中的一些卖衣服的店面感觉比较小众,优衣库、Zara目前还没有。
      距离商业很近有好处有坏处,好处自然是生活方便,比较热闹,坏处是经常堵车,有的时候噪音很大,对于周边居民来说也是困扰。至于以后,公园茂也面临很大竞争压力,高新万达广场、正弘的商业正弘汇、保利文化广场的商业等等,这些都会加大商业广场之间的竞争压力。
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    • 房产评论师
      海天 点评 正弘高新数码港 2019-09-08 22:48
      就公寓的价值来说,各个城市对于公寓的政策也不一样,长沙对于公寓的政策是比较宽松的,落户、上学都有一定的政策。但目前郑州的公寓还没有这样的政策。
      在长沙市通过购买、受赠、继承等途径,拥有了公寓房合法所有权的人员,凭长沙市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同,可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入长沙市房屋所在地城镇。
      商业公寓落户后,如在长沙城区并无其他住宅性质房产,且家长及小孩实际居?。ň牖У鞑椋?,可以按有户无房排序安排入学。
      长沙的房价一直比较低,作为一个GDP过万亿的省会城市,长沙房价只有一万左右,即使在中部地区这样的房价是很低的了。
      郑州的房价和租房的租金的差距越来越大,也是有很多原因,房价经过前几年的上涨均价一万四五,但房租的租金却没有大幅上涨。因为租房市场有着大量的安置房和公寓。如果公寓可以落户上学,如果安置房能和商品房一样可以有房本网签甚至贷款,那郑州的房价恐怕是要下跌了。
      因此在郑州来说,公寓也是主要用来出租,地段就显得很重要,有时路过科学大道附近的正弘数码港的公寓,晚上也可以看出来有整栋大楼一半的灯亮起来,看来入住率也是勉强过关。公寓也相对比较适合年轻人居住,交通便利,生活配套成熟,这些都会为公寓出租提供好的条件。
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    • 房产评论师
      海天 点评 万科美景世玠(郑纺机地王) 2019-08-26 17:52
      8月26日土拍,融创摘郑政出〔2019〕60号地,将作为瀚海东韩里项目后期安置房用地。历经多年波折的东韩里项目终于是有了进展。万科摘得郑政出〔2019〕61、62、63号地,将作为万科岳砦城改项目开发用地。
      郑政出〔2019〕61号(网)地块位于嵩山北路西、冉屯北路北,为城中村改造项目用地,土地面积20454.4平方米,折合30.682亩。
      郑政出〔2019〕62号(网)地块位于嵩山北路西、冉屯北路北,为城中村改造项目用地,土地面积20454.4平方米,折合30.682亩。
      郑政出〔2019〕63号(网)地块位于沙口路东、农业路北,土地面积33155.69平方米,折合49.734亩。
      万科拿下的是金水区岳砦的城改项目地块,项目周边有桐柏路、岳砦中街、东风路、西站街、丰乐路、南阳路,是三环内的项目,周边交通比较便利。
      万科美景世玠是郑纺机地王项目,万科民安江山府是城改项目,对比江山府和世玠,这次拿下的金水区岳砦项目,预计价格也会很高。周边的亚新美好城邦带装修均价19000左右,这个可以作为万科岳砦项目的参考。
      万科刚来郑州的时候以四环的项目为主,万科城、万科大都会这三个项目都是四环外,万科民安云城、万科天伦紫台在大河路附近。除了万科溪望这个偏远地区的项目,万科开发的项目大多都推高了区域的房价。
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    • 房产评论师
      海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-08-19 11:27
      钱隆城2期万华府已经基本上结束了,三期万悦府也已经开始宣传,包含由69-128平米的房子。三期地块位于翠竹街南,和现在的一期一路之隔。这个也是开发商失而复得的一个地块。当年被k2地产搅局拿下,之后这个地块又被国土局宣布竞拍无效。如今开发商终于拿下这个地块,时间已经过去三年,房价也不是16年的房价了。
      钱隆城是福晟和谦祥合作开发的楼盘,物业公司为郑州福谦物业,是开发商河南晟和祥和郑州万科物业共同持股的。其实福晟和谦祥都有自己的物业公司,福晟有自己的物业公司福晟生活服务集团,谦祥在郑州也有郑州盛基物业,管理万和城和兴隆城。资料显示福晟物业成立于2006年,国家一级物业管理资质,管理区域包括福建、广东、天津、江苏、湖南、河南、上海等10省18市,管理面积超1800万方。2018年,福晟物业全面升级为福晟生活服务集团,作为中国物业企业百强TOP28、中国社区服务商TOP35企业。钱隆城项目宣传有万科物业睿服务,不知道具体的是什么情况。而且最近开发商又注册了一个郑州福隆物业管理有限公司,由开发商河南晟和祥独资成立,所以开发商出资了两个物业公司,一个是福谦物业,由开发商和郑州万科物业共同出资,一个是福隆物业,由开发商独资。
      一期也很快交房了,具体物业管理如何,也可以很快就有评价了。
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