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      楼市分析

    形势有变!“国家队”马上进场

    发表时间:2019-03-16  作者:宋富贵  来源:米宅<原米宅米宅>

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    很多事情,必须联系起来看,方能理解。


    3月12日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受了记者在部长通道的采访,因为是临时提问,所以问题不多,其中最重要的一个问题是《南方都市报》的提问:


    我想替网友问您,有网友关注到,今年政府工作报告当中没有再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

    请问部长,这是否意味着房地产行业的监管有所调整了?

    您如何看待当前房地产市场形势?谢谢。


    针对于这三个较为敏感的问题,清华大学城市规划与设计专业毕业的王部长打起了太极,没有直接针对三个问题,而是拿出了自己胸有成竹的答案。


    去年以来,我们坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署,在各个方面的共同努力下,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期也发生了积极变化。


    主要体现在三个方面:

    一是住房的成交面积增速放缓;

    二是住房的成交价格总体平稳;

    三是住房预期,也就是市场预期逐渐趋于理性。


    请注意:第一个问题是“住房的成交面积增速放缓”。为什么王部长讲话把成交面积放缓放在了第一个要说的方面,而人们最关心的“价格问题”反而是其次。




    正当人们纷纷猜测这是为什么,住建部部长把“成交面积”放在了第一关注点。


    3月14日,国家统计局公布了国家房产投资和销售的部分数据。


    1、2019年1-2月,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%。

    2、2019年1-2月,商品房销售额增长2.8%,而去年整体增速为12.2%,回落9.4个百分点。

    image


    好,这就是王部长提出第一个问题的答案。


    商品房销售面积,同比增长比例已经变为负数,从上图中可以看出,虽然大家叫嚷着2018年是“最难的一年”,但是数据不管怎么说还都是一个正的。但是2019年,开年就是一个负增长,王部长不担心才怪呢?




    好,再说第三个事情。


    3月13日,中国住房和城乡建设部公布《2018年棚户区改造工作拟激励城市名单公示》。


    image


    内蒙古自治区乌兰察布市

    湖南省长沙市

    江西省上饶市

    新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

    江苏省徐州市

    山东省潍坊市

    浙江省温州市

    安徽省阜阳市

    四川省南充市

    河南省三门峡市

    贵州省黔西南布依族苗族自治州

    陕西省延安市


    被国家基本确定为“棚户区改造工作拟激励支持城市”。而一旦进入这个名单,就意味着大笔的国家财政直接支持。


    第一、国家发展改革委会同住房城乡建设部在安排保障性安居工程中央预算内投资时,对受表扬激励的地方给予相当倾斜支持。


    第二、财政部会同住房城乡建设部在安排中央财政城镇保障性安居工程专项资金时,对受表扬激励的地方给予相当倾斜支持。


    好,三个事情串起来,究竟意味着什么?


    1、 房地产“保增长”的任务很艰巨(因为成交增长已经变成了负数)。


    2、 住建部的天字第一号的任务,与其说是,稳房价、稳地价,稳预期是年末提出的三目标,现在需要加上新的一条“稳销售量”。


    3、 仅仅依靠地方政府“因城施策、一城一策”的进行松绑,现在已经不能够提振房地产景气,所以下一步,在地方部队(政府)继续加大放松力度的同时,国家队要上了。


    什么叫“被国家基本确定为“棚户区改造工作拟激励支持城市”,说白了就是国家要直接出钱开始投资刺激了。



    4


    实际上,地方政府,尤其是三四线政府提升景气、放松和刺激的速度已经不慢了。


    著名打响楼市放松限售第一枪的城市“菏泽”,虽然第一个提出解除限售,然而似乎市场依旧还是不买账。



    image

    —数据:吉屋网


    可以看出,从元月份开始,其销售价格不管新房和二手都在走低。而且从上图中可以明显看出两点信息。


    1、 一月、二月原来应是菏泽这种务工大市,传统的房地产销售旺季(因为返乡置业的存在),然而却一路走跌,说明市场真的是不行了。


    2、 二手房比新房跌的更猛,说明民间的信心,普通客户的房价和市场信心已经严重不足。


    而且,可以看出来,如果再不救市刺激,菏泽是会出现成交断崖式下跌,踩踏式出售的严重市场滑坡。而一旦这样预期形成,谁都难以扭转。


    当然,地方政府也看出了这一点,所以在今天,菏泽市推出了第二波放松救市手段。


    image



    1、农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠,经县房产管理部门审核认定后,并在5个工作日内按每平方米300元返还。


    2、申请使用商业性个人住房贷款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。


    3、在县城市规划建成区已拥有一套住房并结清相应购房贷款的农村居民家庭,再次申请贷款购买普通商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。


    “认贷不认房”、“贷款利率基准九折”、“直接补贴300元”, 措施任何一个放在现在的一线二线都会引发市场的巨大反响,然而菏泽地方政府一次性全部放出,可见救市的心态有多迫切。


    然而,就是这样的力度,救市能成功吗?房价能维持吗?市场能稳定吗?预期能稳定吗?




    5


    你在问这个问题,国家也在问这个问题。


    凭“因城施策”的地方政府,能够稳住现在的局面吗?


    今天,有个徐州粉丝问我,刚才的那则国家准备支持十二个城市棚改的新闻,为什么国家依旧要支持徐州,难道徐州去年涨得那么多,还没有涨够吗?



    image——来源:吉屋网


    说了半天也没有解释通,最后我给他打了比方。


    “时速140公里的车辆高速公路想降低时速,是一脚刹车闷死,还是点刹,一点点的速度降下来,哪个更安全?”


    “当然是,一点点速度降下来更安全?!?/strong>


    好,谈到这里,他明白了。


    1、 任由三四线的房价在2019年自由发挥,极有可能变成自由落体,踩踏式销售,争相降价,后果不堪设想。而凭借地方政府的实力和财力,能不能稳住局面。


    2、 国家的目标不在于继续推升市场,而在于让下降的曲线更为平滑一些,降幅小一点,时间拉更长一些。


    所以,国家选择的城市,更加倾向于徐州、阜阳、乌鲁木齐几个前几年城改力度大,价格上升快,而几年市场比较“危险”的城市。


    说白了,就是别让人们的预期变的那么快,从抢房变成抢抛。


    一瞬间,毕竟车速140码一下降到40码,车子估计一下就翻了,而从140码降到100码,就安全很多。



    6


    2019年,下滑比人们预想的更快了一些。


    那么,放松也会比人们预想的更快。


    当地方部队抵挡不住的时候,国家队该上也要上。


    “因城施策,一城一策”只是手段,稳房价、稳地价、稳预期,才是目标。


    真是雪崩,地方队和国家队,谁也好不了。




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