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    正弘府 点评
    观澜听雨 2016-07-14 16:08
    今天,以自己的视角来解读一下大北区,并不是为大北区北疯的房价来寻找立足点,因为这个疯狂的房价的确让人有点懵圈不好解释。相比去年,大北区的价格,已经迅速拉开了与其他区域的价差。
    这里面,必然也有非理性因素的存在,跟风炒作应该也是其中的一个助燃剂。
    但还是要把大北区的一些基本事实给理清说明,供大家参考:

    一、相对于南部区域、西部区域、高新区、经开区,大北区的工厂、物流仓库非常少。
    由江山路、北四环、中州大道、连霍高速围合的区域,是大北区楼盘的主战场。在此广大区域内:
    1、工厂主要有三全食品厂(古树苑公园西南斜对面)和思念食品厂(保利海上五月花北侧)。
    四季城附近有一个热源厂,以燃气为源,污染不会太大,将解决大北区的冬季供暖问题。

    2、物流仓库有一个格力物流仓库(四季城北侧)。天地湾北侧有省汽贸中心,澜庭叙二期西侧有汽配市场。民安北郡三期西北侧有毛庄农产品市场。
    基本上没了,在这个大围合区域,工厂、物流仓库确实很少,在这一点上,这和西部区域、南部区域、高新区、经开区的状况差别很大。

    3、水厂和医院已经基本不属于不利因素:
    在万科天伦紫台一期往东1.5公里处,规划有桥南水厂,已选址,这将解决以后大北区快速增加的人口带来的供水问题?;菁猛虼镂鞑嘤谢菁们嗣褚皆?。古树苑公园的西北侧有郑州市第三人民医院北区新院。

    二、大北区规划有2号线二期、3号线二期、7号线共三条地铁(已启动招标),未来会形成两纵一横的格局,铺设路线分别为:天河路、文化路、花园路、开元路,因此对楼盘的覆盖程度也很高。

    三、大北区因机场净空限高要求以及大运河?;ひ?,大部分楼盘容积率较低,超过3.0的不多,多位于2.0-3.0之间,还有不少低于2.0的。

    四、大北区大型房企扎堆,万科、融创、建业、永威、正弘、美景、锦艺、和昌、正商,竞争还是蛮激烈的。

    说实话,大北区目前的房价,已基本让普通刚需无法接受了。以澜庭叙16层高层130平方米的大三房为例,目前房价已经在12500-13000之间,最新释放的消息,周五还要上调,幅度之大,令人咂舌。

    望大家保持平稳情绪,根据自己的资金实力和还款能力,冷静购房,适合自己的才是对的,不要做超出自己能力之事。承受不了大北区的价格,可以到其他区域继续选择适合的:看重开发商品牌,看重地铁。
    正弘府正弘府正弘府
    • 2017-04-15 21:46
      观澜老师,正弘澜庭序15号楼两梯五户价格17000多还值得买吗,同等价位有其他推荐的吗
    • 雨霏 2016-10-17 17:30
      感谢,正在苦苦寻找不利因素
    • 全村人的骄傲 2016-09-18 08:19
      观澜老师 兴忠启程 观澜一号 象湖一号 哪个适合投资 谢谢观澜老师
      首选融创象湖一号(二期价格预计会很高,投资成本高),第二融创观澜一号。不建议兴忠启程。
      2016-09-19 16:10
      谢谢观澜老师 为什么兴忠启程不建议呢 毕竟二环内 还能收租金 象湖肯定好的没话说 观澜一号 绿博片区会不会周期过长
      2016-09-19 16:12
    • 圈圈 2016-09-14 08:42
      观澜老师,锦艺四季城和万科紫台,金水湾,您能点评一下么,哪个更有发展前景和优势呢,现在好纠结
    • 宝儿 2016-08-14 17:39
      观澜老师,澜庭叙和鸿园洋房怎么???哪个前景更好
      建议选澜庭叙吧,感觉正弘比鸿园更靠谱些。鸿园周边完善还需要太长时间,且开发商经验确实是短板。
      2016-08-14 17:43
      目前澜庭叙洋房只有顶层了,顶层有什么弊端没?下个月加推有新房源可也害怕价格继续涨,是忍痛买顶层还是等下个月加推?
      2016-08-14 17:45
      顶层主要怕时间长了漏水??茨阕约耗懿荒芸朔飧鲂睦碚习?。现在的施工工艺应该提高了很多,漏水概率降低了,但相对来说,没下面几层安全。
      个人觉得也许可以等新房源,洋房一套200多万都花了,还是选个满意的楼层。价格应该不会一下子涨非常多吧。
      2016-08-14 18:07
      好,谢谢
      2016-08-14 18:09
      澜庭叙涨的太快,8月份洋房均价已经17000了,还敢不敢追了?再加1000多,就可以在鸿园买上叠了。
      2016-08-15 11:50
      是呀,可鸿园的配套有点看不到希望,很纠结
      2016-08-15 11:56
      这俩地儿,我也很纠结,当时一度认定不买鸿园就买澜庭叙。我觉得鸿园更偏纯改善,如果对入住时间要求不是很急,倒可以赌一下鸿园区域的未来。纯属个人想法
      2016-08-15 12:00
      5年可以等,可就怕5年以后还是啥都不行,没有市政供水、供暖是硬伤???1号开盘价吧,如果开盘价高也就不考虑了。哪都不合适就留着钱先做其他投资吧。买房子也得看缘分。你最终决定选哪儿呢?
      2016-08-15 12:06
      价钱基本出来了,洋房均价14000起,叠加上18500起/中20000起/下23000起三档。我可能会考虑上叠,到选房现场再看看。
      2016-08-15 18:12
      观听兄:我也是俗人,就直接了当问个俗问题吧,碧源月湖的LOFT能投资吗?地是好地,湖是好湖,商业也没问题,但……且不说早有的龙城广场体量也不算小,单睿谷的平层写字楼和后期公寓西边的建材市场平层写字楼(后期的文字性商业就不说了),未来会对LOFT的出租回报多大冲击呢?听说中原万达有不少空置,LOFT与平层写字楼有可比性吗?要是您会怎么选呢?拜赐
      2016-08-16 15:00
    • 不落的太阳 2016-08-01 17:42
      为什么一期不显示15号楼?
      什么意思?
      2016-08-01 17:45
      看你写一期没有写上15号楼
      2016-08-01 18:40
      得房率吗?
      2016-08-01 18:43
      我在米宅澜庭叙上看一期没有标记15号楼 我买的是15号楼就想问下你知道不知道为什么没有标记15号楼
      2016-08-01 18:46
      交房日期那儿吗?
      2016-08-01 18:54
      澜庭叙页面一期价位1-16 没有提到15号楼
      2016-08-01 19:29
    • 战争与和平 2016-07-23 00:45
      郑大一附院惠济院区也在北区,还有一些学校,还是不错,观澜听雨,怎样联系您,想咨询。谢
    • Z 2016-07-22 22:47
      观澜老师,请问北区这几个盘作为3年左右的投资你认为那个潜力更大些呢?
      A 民安北郡:地铁二号线二期清华园路开元路站,位于其一期西南角路口处,现在在售的是三期,从地块来看三期地块最小,一期地块最大二期次之,但二期有东侧的河道景观资源,相比之下三期较为弱一些,并且地铁二号线一期今年开通但是二期还不知开通时间.还有一个问题是这个盘子不是首开对于房价的拉升力度强度个人认为没有首开项目那么强烈。
      B 正弘澜庭叙:
      C 美景麟起城
      D 美景美境
      E.思念理想城
      F 名门翠园
      个人观点,仅供参考。综合来看,还是澜庭叙、美景美境、美景麟起城相对好些。
      澜庭叙的16层高层是稀缺的高层产品,而且,有地段和地铁的支撑。
      美景美境精装,地铁和地段都有支撑。
      麟起城精装,地铁支撑。
      思念城主要是土地的不确定性的担忧。
      名门翠园也是土地、资金等的担忧,自名门世家项目后,除了名门紫园,品质下滑。
      民安北郡感觉开发商信心不强,去年北郡和澜庭叙的差价也就是1000元左右,再看今日,二者差距明显。而且,有消息说2号线2期清华园路站取消了,这个虽未证实,但还是有可能的,因为地铁3号线2期北段工程沿天河路铺设,两条地铁线相交,理论上应该是有天河路换乘站的。若清华园路站取消,对民安北郡2期、3期来说,距离站点都是较远的,影响较大,1期还可以。
      2016-07-23 11:58
      融创珑府呢?
      主要看中是首开,融创***盘家来后期开盘对一期应该也会有有利影响
      2016-07-23 16:05
      珑府主要的弱势是距离地铁站过远,看规划,7号线在滨河路有一站点,还算近的,约1.1公里。其他方面PK周边项目也不落下风。
      如果珑府和象湖一号定价策略类似的话,高层也许价格会实惠些,洋房拉高,但这只是个人猜测。
      文化路附近,对高层自住购房者来说,美景麟起城应该比珑府更适合选择,珑府藏得有点深和远。锦艺金水湾二期位置不错,但对锦艺的品质不太放心。
      2016-07-23 17:13
      昨天去了美景美境售楼部,销售说开盘价估计不会低于13500,你觉得怎么样呢?
      2016-07-24 08:05
      目前市场太热,13500也应该符合当前的市场状况。麟起城大概12000多了,澜庭叙高层13500了,距美景美境不远的东润泰和据说也18000+了。
      2016-07-24 08:21
      嗯,感觉后期陈砦拆了以后那块地对这个区域价格应该会有一定的拉升吧?
      2016-07-24 08:28
      应该会。国基路距北三环很近,离市中心更近。向东走国基路去龙湖也不算远,较方便。另外,4号线通往龙湖区域。
      2016-07-24 08:35
      嗯,现在主要还在犹豫的是美境这个盘里面安置体量较大,小区基本划掉一半,
      2016-07-24 08:37
      是的,这是一大弊端。北区这几个楼盘,建议你多转转,仔细比较一下,想想购房的目的是什么,自己的需求是什么,听从自己内心的选择。毕竟,我所说的,多是从我自己的角度来考虑,也未必完全符合你的实际情况。
      2016-07-24 09:03
    • NengLi 2016-07-15 14:50
      完全赞同!
    • 青萍之末 2016-07-14 20:27
      纵观惠济区 ,靠近贾鲁河,临地铁口,离北龙湖近,容积率低 只有澜庭叙了。
      赞一个,
      2016-07-25 11:11
    • 青萍之末 2016-07-14 20:24
      观澜老师分析的很不错 ?;菁们鋈送萍? 能往东买 尽量往东买 。因为离北龙湖cbd只有中州大道一路之隔。比金水区去北龙湖都方便。
    • Ajian-07 2016-07-14 19:51
      惠济区区政府不给力,这么好的地方规划的没一点美感
    • 家雷 2016-07-14 19:34
      听说2号线2期今年不在建设规划之内
      心碎 回复 家雷
      2号线2期已经开工一个月了!天河路开元路设置 2与3换乘站
      2016-12-23 06:45
    • Henry 2016-07-14 19:05
      点评言简意赅,一针见血指出优劣两端,惠济区政府的无序和滞后的规划使得惠济没有将优势发挥到极致,但要比金水科技园区略好!贾鲁河治理和2号线的延伸势必将带来下一轮房价增值,长远来看与副CBD距离近也是优势所在
    • 郁郁葱葱 2016-07-14 17:47
      看好大北区那么多品牌开发商带来的聚群效应。
    • 小磨儿油 2016-07-14 17:19
      老师 还有毛庄蔬菜批发市场对面有个惠济区肿瘤医院 苏屯有个艺茂国际仓
      好的,谢谢补充。
      2016-07-14 18:09
      观澜大师,房子长成这样,龙湖一号可以买吗
      2016-07-30 08:27
      同问,急求,美商的龙湖一号九千多能买吗?金水科教园位置离副CBD比较近,位置应该优于北区的楼盘吧?
      2016-08-17 09:18
      小开发商内购,风险较大。
      2016-08-17 09:27
    • 爱乐呵 2016-07-14 17:04
      由于基数的差距,接下来北区再涨50%和高新区、管南区再涨50%,哪个更容易?我想大部分人是能想清楚的。
    • 爱乐呵 2016-07-14 17:01
      赞同:“这里面,必然也有非理性因素的存在,跟风炒作应该也是其中的一个助燃剂?!?br/>“承受不了大北区的价格,可以到其他区域继续选择适合的:看重开发商品牌,看重地铁?!?
    • 琴心剑胆 2016-07-14 16:28
      完全赞同,小康,可以继续在北区跟进,北疯不会停,个人看好第一节点到三条地铁线路通行。刚需或普通投资客,可以注意管南及高新区,个人预估管南随着二号线开通及运行的实在便利,将逐渐升温,明年一号线延长线开通,将继续升温高新区。重点考虑,品牌房企,临地铁,体量不要太小,户型,南北通透,个人看重租售比,但是所有的公寓不建议,不解释。
      地铁一号线延长线上的华瑞紫云城您看好吗 马上开盘 8200左右
      2016-07-14 17:13
      北郡在3条地铁正中间,未来如何?
      2016-07-15 02:18
      为什么不看好公寓?惠济区万达北边的碧源月湖公寓怎么样?
      2016-07-29 08:49
    • 老炮儿 2016-07-14 16:24
      看好澜庭叙,就是下证太慢啦
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    • 正弘府
    • 开盘时间: 2019年3月6日6#开盘
    • 交房时间: 2017年2月28日一期洋房:1号楼、3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、14号楼、17号楼、18号楼、16号楼交房。
    • 推荐理由: 正弘府6月15号启动入会,正式开盘时间预计于7月中旬
    • 地址: 惠济区  花园路与英才街交汇处东50米路北
    • 开发商: 河南正弘置业有限公司
    • 咨询电话: 037156560888
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